沿著南京西路走過人民廣場，一座外形酷似火箭的現(xiàn)代建筑映入眼簾，與上海歷史博物館隔街而望，這便是總高282米的上海明天廣場。

這座出自世界著名建筑大師約翰·波特曼之手的“前浦西第一高樓”，剛剛度過自己17周歲的生日，卻早已不復(fù)當年榮光。

《中國經(jīng)營報》記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，盡管上海明天廣場仍在正常運營中，但人流量明顯不足，建筑主體上張掛的廣告牌也許就未曾更新，在上海最為繁華的人民廣場商圈中顯得有些格格不入。兩天后，明天廣場7至32層即將迎來今年的第3次拍賣。

記者注意到，10月27日以來，上海明天廣場已兩次流拍，起拍價也從25.71億元降至20.57億元。目前,該物業(yè)起拍總價降至16.45億元。截至11月26日，已有16000余人圍觀，269人設(shè)置提醒，尚無人報名。

上述物業(yè)的資產(chǎn)管理人孫律師在接受記者采訪時表示，除了被拍賣部分，上海明天廣場其余大部分物業(yè)由萬豪酒店承租。“如果再次流拍，還會繼續(xù)降價出售，降價幅度在20%以內(nèi)。”

浦西地標幾度流拍

上海明天廣場也曾是市場上的“香餑餑”。早在2005年，曾有消息稱摩根士丹利房地產(chǎn)基金有意收購7至32層，但由于業(yè)主方單方面停止出售作罷。

不久前，阿里法拍官網(wǎng)顯示，上海明天廣場7至32層標的再次流拍。彼時，共有2人報名、407人設(shè)置提醒、4萬余人圍觀，起拍價20.57億元，但最終無人問津。

戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事蔡峰表示，明天廣場二度流拍主要是由于今年辦公樓租金下滑，空置率上升，造成大宗交易市場充滿挑戰(zhàn)。同時，疫情影響了外資來上?？礃?，年底融資環(huán)境也特別緊張，多種因素疊加造成了如今的局面。

《上海華信國際集團有限公司等十五家關(guān)聯(lián)公司合并破產(chǎn)清算案管理人關(guān)于拍賣上海明天廣場7至32層房產(chǎn)(不含23層避難層)的公告》(以下簡稱“公告”)顯示，此次拍賣標的上海明天廣場7至32層共計246套房產(chǎn)(不含23層避難層)均已被設(shè)立抵押，且均已被人民法院司法查封，該標的整體打包拍賣，不單獨拆分拍賣。

根據(jù)上述公告，本次拍賣標的初期的房屋類型為246套酒店式公寓。2003年，上海盛懿投資中心(有限合伙)(以下簡稱“上海盛懿”)通過公開拍賣取得后進行了大規(guī)模改造，包括在同一樓層打通原有墻壁，并根據(jù)辦公目的重新規(guī)劃。

目前，上海明天廣場8層部分房產(chǎn)被馬里蘭商務(wù)中心(上海)有限公司承租，租賃期限至2021年1月;17層供管理人團隊辦公使用;24至32層仍為中國華信能源有限公司和上海華信國際集團有限公司的辦公場所;19至22層房產(chǎn)現(xiàn)由上海華信證券有限責任公司行政清理組和甬興證券有限公司共同使用，其中19層、20層、21層整層房產(chǎn)及705室、706室的房產(chǎn)由甬興證券有限公司承租并繼續(xù)使用，租賃期限至2021年3月31日。

公開資料顯示，2003年竣工的上海明天廣場，共60層高達282米。17年過去，近300米的高度使其仍能躋身上海第六高樓。

上海明天廣場也曾是市場上的“香餑餑”。早在2005年，曾有消息稱摩根士丹利房地產(chǎn)基金有意收購7至32層，市場成交價可能將達32億元天價，刷新彼時國內(nèi)整幢物業(yè)收購的紀錄，但由于業(yè)主方單方面停止出售作罷。

降價尋求出售機會

記者了解到,上海明天廣場7~32層也將迎來第3次掛牌，起拍總價降至16.45億元，相當于25.71億元評估價的六折。

記者注意到，近期，多棟“摩天大樓”進入拍賣程序，往往是物業(yè)所有方破產(chǎn)所致。

上海明天廣場與“華信系”的關(guān)系頗為緊密。據(jù)天眼查信息，上海盛懿由上海華信間接持股，占股42.48%。而上海華信背后的大股東，則是中國華信能源有限公司(下稱“華信能源”)。

2017年，華信能源蟬聯(lián)《財富》世界500強，并在當年9月擬以近90億美元收購俄羅斯石油公司14.16%的股權(quán)。第二年，華信能源面臨被接管、債務(wù)重組等一系列事件，創(chuàng)始人葉簡明也被調(diào)查。

2020年4月，上海市第三中級人民法院宣告中國華信及其3家附屬公司上海華信、海南華信國際控股有限公司、上海華信集團財務(wù)有限公司破產(chǎn)，凈負債總額達1307億元。而上海明天廣場的拍賣，也拉開了“華信系”部分企業(yè)資產(chǎn)清算的序幕。

號稱“廈門第一高樓”的廈門國際中心也不例外。11月11日，阿里法拍信息披露，廈門國際中心、廈門寶嘉中心資產(chǎn)包成功出讓，以底價29.12億元成交，較第一次拍賣降價7.28億元，接盤者則為魯能集團有限公司。

按照原計劃，廈門國際中心和寶嘉中心的競買報名截止日期為8月21日。報名條件也相當之高，不僅要為一級資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中國排名前500名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還需具備可調(diào)控資金達50億元以上。

8月24日，管理人發(fā)布《延期公告》，不僅報名時間延后至9月1日，報名條件也有所放松，世界500強或中國500強企業(yè)，國務(wù)院國資委管理的中央企業(yè)，上年度營收不低于100億元的國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)均被允許報名。

9月21日，廈門國際中心、寶嘉中心項目首次登錄“阿里拍賣”平臺，保證金3.6億元，起拍價36.4億元，拍賣時間為10月21日、22日。

相較于近52億元的資產(chǎn)評估價格，廈門國際中心和寶嘉中心最終“折扣”將近一半，大宗商辦物業(yè)的遇冷明顯，這樣的情節(jié)似乎也將在明天廣場重演。

記者了解到，上海明天廣場7~32層也將迎來第3次掛牌，起拍總價降至16.45億元，相當于25.71億元評估價的六折。

李偉(化名)是一家上海本土房企的高管，也曾參與并主導(dǎo)公司對上海南京西路一棟商辦物業(yè)的收購，但他對上海明天廣場的拍賣前景并不看好。“明天廣場的單價太高了，第一次的競拍價格折算下來單價超過7萬元/平方米，第二次拍賣時的單價約5.6萬元/平方米。即使現(xiàn)在再次降價，單價還是超過4.5萬元/平方米。”他說。

李偉認為，上海明天廣場另一大劣勢在于，此次拍賣的標的只是整棟物業(yè)的一部分。“有能力和財力競拍明天廣場的企業(yè)大多有些完美主義，更傾向于去收購整棟物業(yè)，所以我預(yù)測最后接手的應(yīng)該是資管公司。”

商業(yè)辦公供過于求

蔡峰也認為，空置率上升、租賃市場競爭加劇必然會給傳統(tǒng)商辦物業(yè)的交易帶來一定的挑戰(zhàn)和改變。

“(近期較多的大宗商辦物業(yè)流拍)歸根究底就是供過于求。原先在投資拉動下，眾多商辦物業(yè)建起來了，但總得有人用它才行。”一名曾在萬達、蘇寧擔任高管的資深商業(yè)地產(chǎn)人士向記者感慨道。

蔡峰也告訴記者，過去幾年，國內(nèi)商辦類型在大宗物業(yè)交易中占比一直非常高，因為這種類型的資產(chǎn)運營管理相對簡單，而且流動性也比較好。“但從去年開始，商辦市場的租賃壓力開始顯現(xiàn)，越來越多的買家傾向于購買位置更好，交通便捷，并且?guī)ё饧s的項目，以彌補租賃風險對于現(xiàn)金流的影響。”

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度，上海商業(yè)地產(chǎn)總交易額達到人民幣145億元，環(huán)比下降16.6%，同比降幅達18.6%。而2020年前三季度合計交易額552億元，同比降幅高達四成。

另據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2020年第三季度，上海租賃型甲級寫字樓凈吸納量15.72萬平方米，環(huán)比上升35%，但由于本季度新增供應(yīng)規(guī)模達35.9萬平方米，使空置率升至21.9%;上海零售租賃凈吸納量達23.09萬平方米，整體空置率環(huán)比上升0.3個百分點至9.4%。

“2020年疫情像是一條‘鲇魚’攪動了上海商辦市場，而真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)在經(jīng)歷大浪淘沙般的市場考驗后會更加展現(xiàn)出其不可替代的投資價值。”在蔡峰看來，縱使空置率上升、凈吸納量同比下降明顯，但租賃市場成交依舊保持相對活躍，是由于許多交易來自企業(yè)因整合管理、辦公升級或成本控制等原因搬遷辦公場所。

“值得注意的是，對于大多數(shù)規(guī)模企業(yè)來說，2020年財年預(yù)算制定于市場環(huán)境相對穩(wěn)定的2019年。經(jīng)歷今年全球公共衛(wèi)生及政經(jīng)環(huán)境的影響，2021年企業(yè)財年預(yù)算將趨于保守，在這一情況下，許多租戶選擇繼續(xù)續(xù)租于現(xiàn)有樓宇。”蔡峰說。

蔡峰表示，從供應(yīng)角度而言,雖然2021年預(yù)計新增甲級辦公面積近130萬平方米，占截至2020年三季度上海全市存量的十分之一，但核心CBD及科技園的新增供應(yīng)，無論是土地出讓還是在建工程，都相對較為有限。“長期來看，新增供應(yīng)與新增需求的對稱性一定程度上決定了該板塊資產(chǎn)投資回報的預(yù)期。”

另一方面，相較于傳統(tǒng)的商業(yè)辦公樓，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更加受到機構(gòu)投資者的青睞。

仲量聯(lián)行方面認為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身的屬性特點也賦予了其相比傳統(tǒng)辦公樓市場更強的韌性。綜合來看，政策扶持、產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中、可容納多功能需求、樓宇定制化設(shè)計等都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)突出的核心亮點，這在很大程度上刺激著租賃市場的需求。

蔡峰也認為，空置率上升、租賃市場競爭加劇必然會給傳統(tǒng)商辦物業(yè)的交易帶來一定的挑戰(zhàn)和改變。新的環(huán)境下，核心CBD及科技園擁有穩(wěn)定租賃的資產(chǎn)將更為凸顯出投資優(yōu)勢。