經(jīng)過兩天25場現(xiàn)場競價(jià)，本市首批商品住宅用地集中出讓活動(dòng)的現(xiàn)場部分告一段落，10宗掛牌用地進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，等待專家審定。土地供應(yīng)不再是單一的“價(jià)高者得”，通過精準(zhǔn)的政策工具，本市跑出土地利用高質(zhì)量發(fā)展的加速度，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行。

記者從市規(guī)自委了解到，今年本市增加住宅用地供應(yīng)，計(jì)劃安排住宅用地1060公頃，較2020年計(jì)劃安排量增加60公頃。其中，租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%大幅提高到30%。

穩(wěn) 30宗地塊平均溢價(jià)率6.4%

“19號(hào)13%份額第三次，一槌定音，恭喜19號(hào)!”順利將朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)一宗地塊收入囊中后，相關(guān)房企負(fù)責(zé)人在直播大廳一躍而起，鼓掌歡呼。5月10日，本市首批集中供地在北京政務(wù)服務(wù)中心正式開拍，頭場競價(jià)的首個(gè)地塊便頗受歡迎，最終以39.27億元地價(jià)上限、政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額13%成交。

這是一次火熱的土拍，在寸土寸金的北京，優(yōu)質(zhì)地塊公開出讓，勢(shì)必引得房企躍躍欲試;可這又是一次“低調(diào)”的土拍，30宗地塊平均溢價(jià)率僅為6.4%，與國內(nèi)其他熱門城市相比，實(shí)屬較低水平。

究其原因，離不開首次嘗試的“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì)商機(jī)制。

結(jié)合區(qū)域位置、周邊市場、土地成本等因素，市規(guī)自委、市住建委和區(qū)政府組成聯(lián)席會(huì)，給每一塊入市地塊“量身定制”了不同的土地競買或房屋銷售條件。以設(shè)定地價(jià)上限為例，在競買時(shí)，房企的報(bào)價(jià)達(dá)到地價(jià)上限時(shí)，就停止“加價(jià)”，而是轉(zhuǎn)為競政府持有產(chǎn)權(quán)份額、競配建或代建公租房、競高品質(zhì)住宅建設(shè)方案等。

在商品住房中引入共有產(chǎn)權(quán)的制度設(shè)計(jì)，也獲得專家好評(píng)。“政府讓渡了一部分土地收益，破解‘高地價(jià)’的問題;同時(shí)事先明確房屋銷售價(jià)格，競政府產(chǎn)權(quán)份額，降低購房人實(shí)際支出，破解‘高房價(jià)’問題。”北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示，將讓渡的土地收益轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)份額，既有效保障政府收益，又可盤活資源。

增 土地供應(yīng)向租賃住房傾斜

京哈高速以北，環(huán)球影城西側(cè)，城市副中心1201街區(qū)入市一宗商品住宅用地，建筑規(guī)模超24萬平方米。根據(jù)現(xiàn)場競價(jià)，最終房企將在這里共配建7.61萬平方米的“國際人才社區(qū)住房”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，這次集中出讓的商品住宅用地中，選址中心城區(qū)、多點(diǎn)及副中心區(qū)域，毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點(diǎn)的15宗地塊采用了配建及競建的方式，供應(yīng)公共租賃住房及國際人才社區(qū)住房建設(shè)面積達(dá)36.2萬平方米。事實(shí)上，加大保障性租賃住房供應(yīng)，土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，不僅是這次供地的特點(diǎn)，也將貫穿全年。

《北京市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，本市增加住宅用地供應(yīng)，計(jì)劃安排住宅用地1060公頃，較2020年計(jì)劃安排量增加60公頃。同時(shí)，在單列租賃住宅用地的基礎(chǔ)上，按照商品房供應(yīng)下限等比例安排租賃住宅供應(yīng)指標(biāo)，將租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。

本市將通過新建、配建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住宅有效供應(yīng)，逐步擴(kuò)大保障性租賃住宅覆蓋面，同時(shí)兼顧市場化租賃住宅需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。按照不低于1∶2的比例統(tǒng)籌考慮職住平衡。

限 提前引導(dǎo)房屋銷售價(jià)格

2016年下半年，本市創(chuàng)新推出“限房價(jià)、競地價(jià)”的土地出讓方式，隨后，“限競房”一度成為土地供應(yīng)的主流。在商品住房市場較為火熱的亦莊等區(qū)域，“限競房”的供應(yīng)有效引導(dǎo)預(yù)期，已被證明是行之有效的調(diào)控方式。

在這次的集中出讓中，本市又首次引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，要求房企在土地競買環(huán)節(jié)提交《房屋銷售承諾書》，作為獲得競買資格和未來辦理預(yù)售許可的必要條件。

同樣是對(duì)房價(jià)進(jìn)行限制和引導(dǎo)，二者又有所不同。

中海地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王心邑認(rèn)為，此前“限競房”的銷售限價(jià)低于周邊新房和二手房價(jià)格，開發(fā)企業(yè)由于土地競價(jià)壓縮了利潤空間，容易影響到項(xiàng)目及房屋的品質(zhì)。“而這次是按照周邊房價(jià)的平均水平設(shè)定房屋銷售指導(dǎo)價(jià)格。這有助于企業(yè)在拿地過程中理性出價(jià)，為未來住宅產(chǎn)品質(zhì)量的提升留足空間。”

可以看到，這次掛牌交易地塊全部設(shè)置了基本品質(zhì)要求，未來住宅要實(shí)現(xiàn)綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、采用裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%、設(shè)置太陽能光伏或光熱系統(tǒng)。同時(shí)在全國首個(gè)提出了高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)選的交易程序，進(jìn)一步提高居民居住品質(zhì)。

地價(jià)穩(wěn)了，房價(jià)穩(wěn)了，預(yù)期也就穩(wěn)了。豐富的政策工具，體現(xiàn)了因區(qū)施策、因地施策的政策精準(zhǔn)性，也有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康。據(jù)悉，本市本年度第二批商品住宅用地將于7月左右發(fā)布出讓公告。